主题：商品房预售资金监管 或引发兰州楼市变局

• 新政出台，或将对房源供给、平抑房价起到积极作用。新政将促进房地产市场健康、有序地发展。

5月1日，“兰州市商品房预售资金监管系统”正式上线试运行，意味着房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

有分析认为，一旦预售款不得挪作他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，以尽快回笼资金，客观上会增加房源供给，平抑房价，对购房者而言，将是一个利好消息。

1 预售制度的弊端

2013年7月份，白建民支付了20万元首付款，从一家房产中介获得了一套90余平方米的期房。白建民记得，缴纳首付款时，售房人员承诺当年年底就可以办理入住手续，但是一直到2016年4月份，他才拿到了钥匙。

白建民购买商品房的方式，就是当前我国商品房销售普遍采用的一种方式——商品房预售制度。

“期房又被称为"楼花"，现实生活中期房多指正在建造中的商品房。”张发德解释，他是兰州财经大学法学院副教授，对我国房地产领域颇有研究。

商品房预售制度源于我国香港地区，1954年由香港立信置业公司首创，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。在预售中，预购人先行支付房价款的首期，待建成一半时再支付一部分，房屋建成时支付剩余房价款。由于房屋被“拆零砸碎”分期分批地出售给广大购房者，形如落叶纷纷坠落，因而商品房预售被称为“卖楼花”。这种商品房销售方式推出以后，一方面不仅使预购人减轻了一次性支付全部购房款的压力，实现了拥有物业的梦想，而且也为开发商及时提供了工程建设款，解决了建设资金不足的难题，降低了开发商的资金压力。

我国的商品房预售制确立于1994年，1995年1月1日起执行。这项制度被称为我国房地产市场制度的基础。

接着说白建民购房的事。今年3月，中介要求缴纳剩余的40余万元尾款。“这个楼盘几次延迟交房，已经把业主们弄害怕了。”白建民回忆说，“业主们多方打听，才知道这个楼盘开发商因为拖欠工程款，才导致交房日期延后了3年。”

白建民购买的期房，实际上是开发商给建筑商的抵账房，这样的房子最怕出纰漏。白建民去房管局找熟人了解这家楼盘的信息，“房子没问题，将来也可以正常办理产权证，悬了3年的心这次彻底放下来了。”

在张发德看来，商品房预售制度中最大的弊端就是：预购人承担着较大的风险。因为商品房预售合同签订时，预购人只获得商品房的期待权而非所有权，实际是一种合同债权，在预售合同签订以后交付房屋和产权过户之前的这段时间内可能出现各种原因，使承购人无法实际获得商品房所有权。

2 “修补”预售制度

兰州晨报记者独家获得的一份《兰州市商品房预售资金监管规定起草说明》下称“起草说明”中写道，“……在房地产开发领域，仍存在一些违规违法现象，其中尤为突出的是商品房预售款使用问题。由于缺乏对商品房预售资金使用的监管措施，本市房地产开发建设也存在过"烂尾楼"现象。个别房地产开发企业在进行商品房预售时，将预售款挪作他用，更有甚者携款而去，造成一些"烂尾楼"，给购房人带来了巨大的经济损失，使其合法权益得不到保障，进而影响了社会的稳定，扰乱了房地产市场健康、有序地发展。”

兰州市房管局有关人士说，为防止此类问题的发生，一些经济发达地区主要采取提高商品房预售条件的方法来控制，如深圳楼盘、上海楼盘等城市对于商品房预售的项目，除要求开发建设手续齐全外，工程形象进度必须达到“多层封顶、高层达到三分之二以上”才予核发《商品房预售许可证》。而兰州市作为西部欠发达地区，为鼓励房地产开发投资，对于商品房预售条件在五证齐全的情况下，对“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的，即予以办理商品房预售手续。

不过，即使是这样并不严格的条件，执行得也并不如意。有熟悉房地产业运作的人士告诉兰州晨报记者，一些开发商在跟有关部门搞好关系后，这个25%的底线很容易就突破了。

几年前，也曾有学者调查研究称，我国房地产开发商的自有资金比例根本就达不到25%的标准。

相较而言，兰州市房地产企业获得《商品房预售许可证》的条件更为宽松，这也意味着商品房预售资金监管的问题会越来越突出。

对于开发企业来说，商品房预售资金不受监管，意味着开发商就能用通过预售获得的资金投入到下一轮拿地开发中，从而以最小的资金压力建设更多的楼盘。但这样一来，房地产建设的风险大大增加。在我国房地产市场上，由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜。

3 最严厉的监管

4月1日，《兰州市商品房预售资金监管规定》由兰州市住房保障和房产管理局对外正式发布。商品房预售制度实施21年后，兰州市第一次对商品房预售资金实施最严厉的监管政策。

《兰州市商品房预售资金监管规定》共二十三条，其核心字眼就是强调了“专款专用”，主要起草部门为兰州晨报记者梳理了如下几个重点：

一是规定一个预售项目只能设立一个预售资金专用账户，存入账户内的资金只能是该项目的预售资金，该预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。

二是参照天津楼盘市的经验，开展商品房预售资金监管业务的商业银行应当与行政管理部门签订商品房预售资金监管合作协议。

三是规定了房地产开发企业是按计划分次申请使用商品房预售资金，必须经过监管部门的审核。

四是资金监管后，售房单位不再直接收取购房款，确保了资金不会被售房人挪作他用，确保购房人的合法权益。

五是明确了房地产管理部门、金融部门以及房地产开发企业三者在商品房预售资金监管、核拨、使用过程中各方的责任和义务，达到规范管理的目的。

张发德对此也是给予了正面评价。他总结说，《兰州市商品房预售资金监管规定》首先明确了兰州市房地产行政主管部门和相关商业银行作为商品房预售资金的监管主体，两者相互配合，应该能发挥有效的监管作用。其次是规定了“一预售项目一账户”原则，预售人涉及几个预售项目，必须开设相对应的专用账户。再次是规定了“分类监管”的原则，监管专用账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金，两类资金实施不同的申领审批程序。第四是资金监管后，商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户，售房单位不再直接收取购房款，确保了资金不会被售房人挪作他用，确保购房人的合法权益。

张发德认为，随着《兰州市商品房预售资金监管规定》的有效实施，应该能够有力地保护预购人的合法权益，促进房地产开发企业诚信经营，推动房地产市场健康有序发展。

4 对楼市影响几何

依据《兰州市商品房预售资金监管规定》，“兰州市商品房预售资金监管系统”5月1日正式上线试运行，将对兰州市商品房市场的有序发展和购房人的权益保障起到重要作用。

兰州市房管部门表示，这有利于促进原有项目的开工建设，保证项目质量，如期交房。专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从而保障购房人的权益。

二是有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款。

三是有利于增加房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链收得更紧，在目前楼市宏观调控的大背景下，促使开发商加大促销力度，从而有利于市场上低价房源的增加，有利于平抑房价。

《兰州市商品房预售资金监管规定》出台后，兰州晨报记者曾致电多家兰州地产领域大佬，对方除表示对政府政策积极支持外，不愿再多发一言。毫无疑问，商品房预售制度的初衷是为了减轻房企的资金压力，现在对商品房预售资金进行严格监管，对于开发商来说是一大利空，意味着一个融资渠道变窄，增加了开发商的融资压力。

这一切究竟对于兰州楼市将产生怎样的影响，只能拭目以待。

利于促进原有项目的开工建设，保证项目质量，如期交房。专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从而保障购房人的权益。

二是有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款。

三是有利于增加房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链收得更紧，在目前楼市宏观调控的大背景下，促使开发商加大促销力度，从而有利于市场上低价房源的增加，有利于平抑房价。

利好消息吧，现在的房价确实有些过高了，兰州这种城市房价确实有些贵了。

还好宁夏这边的房价还算能接受，不过咱们这边是偏远山区啊。